Is hier sprake van bezit?

Beste vraagsteller,
Voor de vraag of men zich als bezitter gedraagt is van belang dat er bovenal geen
andere rechtsverhouding kan worden aangenomen nu of ergens in het verleden door u of uw
rechtsvoorgangers.

Zijn er met betrekking tot dit gebruik geen andersluidende afspraken gemaakt met de gemeente?
Is er kortom sprake van een soort gedoogsituatie?
Het mag eigenlijk niet, want landje -pik, maar men tolereert het toch?
Is dit gebruik al meer dan 20 jaar zo?
Heeft men zich al die tijd gedragen alsof men de eigendom had van het stukje grond naar buiten toe?

Als u deze vragen met nee, ja, ja, ja en ja beantwoordt, kan het zo zijn dat er sprake is van verjaring.
Een verjaringssituatie moet worden ingeschreven via de notaris en deze vraagt om bewijzen en later zal ook de
vermeende ex-eigenaar weerwoord mogen geven.

Het is mogelijk dat men uiteindelijk beland in een langdurende civiele zaak, maar wellicht heeft de gemeente
beleid ontwikkeld hoe om te gaan met dit soort kleine verjaringssituaties?

Succes!
mr. M. Martens-Ferwerda
"Vrouwe Elske"

Geachte mevrouwe Elske,

De vraag richtte zich niet op de gedraging als bezitter, maar op de feitelijke situatie. (Naar wat ik heb begrepen hebben ik en mijn voorganger ons altijd wel als bezitter gedragen.) Het moeilijke aan de bovenstaande situatie is de vraag of de uiterlijke feiten kunnen worden gekwalificeerd als bezit. Wat denkt u?

Met dank en vriendelijke groet,

Maarten

Beste Maarten,
U doelt op het feit dat de Haag ooit is aangeplant en verwisseld.
In de boeken wordt enerzijds dat als onvoldoende aangemerkt daar
tuinen op die manier worden aangekleed, anderzijds heb(t)ben u en uw
voorgangers voor het planten ervan geen toestemming gevraagd aan de
eigenaar en dus de eigendom niet gerespecteerd.
Ook zelf het onderhoud plegen wordt als onvoldoende bewijs gezien.
Ik denk dat de oplossing praktisch is: alle bewijs tezamen ( evenals het gemis ervan!) moet voldoende
zijn om de goede trouw -met welk rechtsvermoeden men in het geding aanvangt- terzijde wordt
gesteld.

Geachte Vrouwe Elske en geachte overige lezers,

Dank voor uw reactie, maar ik vrees dat wij elkaar niet begrijpen. Mijn vraag is vrij simpel, het antwoord is wellicht moeilijker. Ik zal de vraag anders formuleren:

Als u naar de foto kijkt waarna de link verwijst, denkt u dat de uiterlijke feiten wijzen op bezit?

Ik hoef alleen maar te weten of de situatie wijst op bezit. Vragen over afspraken, onderhoud, gedogen, etc. zijn voor mij niet van belang. Ik wil alleen graag uw mening weten over de uiterlijke feiten. Denkt u dat de uiterlijke feiten voldoende zijn om te wijzen op bezit? (Denkt u dat de haag wijst op een eigendomspretentie ook al is de haag doordringbaar? Hetzelfde geldt ook voor de oprit. Ondanks de haag kan men via de oprit het gras betreden, is er dan wel sprake van bezit?)

Ik ben benieuwd hoe u er over denkt.

Met dank en vriendelijke groet,

Maarten

Wie de oude heg heeft geplant, en hoe lang die er al stond, is niet relevant. In ieder geval niet doorslaggevend.

Het strookje grond staat waarschijnlijk op het Kadaster op naam van de gemeente. In dat geval kun je alleen maar met succes de eigendom ervan claimen als je in de veronderstelling bent zelf eigenaar te zijn (huur-, pacht- of bruikleenovereenkomsten zijn niet verenigbaar met een eigendomsclaim) en je ook als eigenaar hebt gehandeld en dat gedurende minstens 20 jaar zonder dat je daarin bent gestoord geweest (bijvoorbeeld door een claim van de gemeente dat zij eigenaar is). De tijd van je rechtsvoorganger, als die zich ook eigenaar meende, mag je meetellen.

Een bezitsperiode van voor 1992 mag niet worden meegeteld. Dus als de gemeente haar eigendom al voor 2012 heeft teruggeëist, heb je het nakijken. Tenzij je te goeder trouw was (dan geldt een verjaringstermijn van 10 jaar), maar daar kan in de praktijk alleen sprake van zijn als je het Kadaster hebt geraadpleegd, als daaruit niet bleek dat de gemeente (of iemand anders) als eigenaar te boek stond (ook het Kadaster kan een foutje maken) en je ook niet uit anderen hoofde de echte feiten kende of behoorde te kennen.

In het geval van verjaring kun je de gemeente om medewerking vragen de strook grond op jouw naam te laten zetten op het Kadaster (akte van constatering van verjaring). Weigert de gemeente medewerking, dan zal de rechter de verjaring moeten uitspreken.

Als geen sprake is van verjaring, zul je met de gemeente nader moeten afspreken. Misschien kun je het strookje grond voor een symbolisch bedrag kopen of huren. Of in langdurige bruikleen verkrijgen. Dat scheelt de gemeente onderhoudskosten. Kom je niet tot overeenstemming, dan mag de gemeente de ontruiming vorderen van dat strookje grond. Wel dient de gemeente je daarbij een redelijke termijn te gunnen.
De vraag rijst dan of je nog een schadeclaim hebt op degene van wie je het perceel hebt gekocht, als die jou duidelijk in de veronderstelling heeft gebracht dat dat strookje grond bij de koop hoorde. In theorie wel, maar in de praktijk worden kleine oppervlakteverschillen in de koopovereenkomst en de transportakte bijna altijd daarvan uitgesloten.