Bomen in tuin en aangrenzend plantsoen, verhuurder en bedrijfsjurist
We hebben we een uitnodiging van de verhuurder gehad voor een gesprek, waar ook hun bedrijfsjurist bij zal zijn. Eerlijk gezegd voelen wij ons onvoldoende juridisch onderlegd om een gesprekspartner voor een bedrijfsjurist te zijn. Is het verstandig om hier op in te gaan, of is het verstandiger een gesprek zonder jurist te vragen ?
Wat is het geval:
We huren een hoekwoning in een rijtje van 10. Div bewoners, waaronder onze buren, hebben het huis gekocht, wij huren nog. In de tuin van onze hoekwoning staat links en rechts een grote boom, de kopse kant en de zijkant van de tuin grenst aan het gemeente plantsoen. Direct grenzend aan de kopse kant staan in het plantsoen div hoge bomen.
Met de buren waren we reeds overeengekomen de boom op de perceelgrens te gaan kappen omdat hij echt veel te groot is.
Nu zijn deze buren ook naar de verhuurder gegaan en hebben gereklameerd over bomen in onze tuin en het plantsoen erachter.
De verhuurder is er samen met gemeente gaan kijken, en besloten samen tot kap van een boom in het plantsoen over te gaan, en tot het rigoreus snoeien van het plantsoen, en verder kapvergunningen aan te vragen voor de bomen in de tuin. Als motivatie werd gevaar voor de omwonenden aangegeven (wind). Metingen van het KNMI van het nabijgelegen meetpunt laten zien dat er in de afgelopen 50jaar nog nooit meer dan zwakke wind is waar genomen in de richting (zuid-oost) die de bomen tot een gevaar voor omwonenden zou kunnen laten worden.
Daarbij werd aangekondigd dat de kosten voor kap vd bomen in de tuin voor onze rekening zouden zijn. (De bomen zijn +/- 40jaar oud, wij huren er nu 8 jaar.
De kap en snoeiwerkzaamheden in het plantsoen, hebben de samenhang in een bomengroep in het plantsoen verstoord, en de eerst volgende sterke zuidwestelijke wind zijn de bomen op de rand van de tuin het gemeente plantsoen ontworteld, en is de stoep in de tuin over enkele meters door de wortels omhoog gedrukt,
Een gesprek met de verantwoordelijke persoon bij de gemeente leerde ons dat hij in de veronderstelling verkeerde dat de werkzaamheden door de verhuurder op onze wens waren aangevraagd, en niet op wens van andere buren
We zijn een gesprek met de verhuurder aangegaan en hebben aangegeven dat door hun ondoordachte beslissingen, er een plantsoen geruineerd is, de voor de buren hinderveroorzakende boom er nog staat (...!) en er voor ons nu grootte schade is ontstaan.
Wij hebben hem gevraagd om verantwoord om te gaan met de resterende bomen, en om de ontwortelde bomen te verwijderen zodat het weer mogelijk is een perceelafscheiding naar het plantsoen aan te brengen. Tevens hebben we onze bevreemding uitgesproken over hun grote activiteit tbv kopers ten koste van ons als huurder. Verder hebben wij aangeven de praktische problemen om wijsheid vragen en niet om juridische twist
Vraagbaak
In uw inzending kan ik maar één vraag vinden: "Is het verstandig om hier op in te gaan, of is het verstandiger een gesprek zonder jurist te vragen ?".
Ik denk dat u met het stellen van de vraag ook meteen het antwoord geeft. Het is altijd goed om in gesprek te blijven. Als u zich niet zeker voelt bij een gesprek waar uw gesprekspartner een jurist bij heeft, dan is het prima om zelf ook een adviseur of jurist mee te nemen. Wanneer u dat niet doet zou ik zeggen: onderteken in ieder geval niets tenzij u begrijpt wat u ondertekent en het het daar helemaal mee eens bent.
Voor het overige merk ik het volgende op:
-Wie de kosten draagt voor het verwijderen van de boom in uw tuin is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst, inclusief huurvoorwaarden. Het is gebruikelijk dat onderhoud en verwijderen van grote bomen voor rekening komt van verhuurder aangezien dit vaak wordt gezien als groot onderhoud.
- of een boom gevaar oplevert voor de omgeving is niet zomaar door gemeente, huurder of verhuurder vast te stellen. Het is dan goed om een boomonderzoeker een rapport op te laten stellen.
J. van Zinderen
www.bomenrecht.nl
Helpdesk
Maak bezwaar bij de verhuurder én - als de kapvergunning al bij de gemeente ligt - bij de gemeente voor de kapvergunning. Laat daarbij in ieder geval weten dat het kapverzoek zeker niet van jou komt.
Je woont zelf in een huurwoning en de woning ernaast is recentelijk aan de huurder verkocht. Dat betekent dat er nu een eigendomsgrens ligt tussen de beide woningen. Het is mij uit het verhaal niet duidelijk of de oude boom óp die grens ligt, dan wel aan "jouw" kant van de grens. Of aan de kant van de buren.
Als de boom aan jouw kant van de nieuwe eigendomsgrens ligt, binnen 2 meter (soms minder: art. 5:42 BW), kunnen de eigenaars van het buurperceel daarvan in beginsel gedurende 20 jaar de verwijdering vorderen (niet ingeval van een openbare weg). De eigendomsgrens is echter pas ontstaan nadat de (minstens 40 jaar oude) boom er al stond. Men heeft dus zélf de situatie gecreëerd waardoor de boom "te dicht" bij de grens is gekomen en daarmee de bestaande situatie geaccepteerd. Willens en wetens. Een redelijke wetstoepassing verbiedt dan ook een beroep op deze 2-meterbepaling te doen.
Een probleem is wel dat de boom niet van jou is, maar van de verhuurder. En de verhuurder wil wél kappen. Maar dan komt het huurrecht om de hoek kijken. Zolang als jij huurt, maakt de boom deel uit van jouw tuininrichting en van jouw leefmilieu, waarvoor je ook huur betaalt. Je huur omvat mede de boom! Zo lang als die situatie bestaat, kan en mag de verhuurder zich niet aan jouw tuin vergrijpen (ook een belangrijk argument voor bezwaar tegen de bouwvergunning).
Als de boom óp de eigendomsgrens ligt, geldt hetzelfde. Want de buren zijn dan slechts méde-eigenaar van de boom en kunnen en mogen daar niet alleen over beslissen.
Alleen als de boom geheel aan de kant van de buren ligt, heb je er niets over te zeggen, behalve dat je bezwaar kunt maken tegen de kapvergunning. Om reden van het aanzien van de buurt, de monumentaliteit, het wegnemen van schaduw, je woongenot, het geen gevaar opleveren van de boom in tegenstelling tot wat als argument wordt aangedragen, dan wel is niet onderzocht of het gevaar op andere wijze kan worden afgewend (bijvoorbeeld door het stutten of snoeien van de boom), enz.
Verder hoef je geen vreemden toe te laten op het door jou gehuurde perceel, want dat hoort tot jouw leefmilieu (privacy). Zich wederrechtelijk toegang verschaffen is huis-/tuinvredebreuk.
De kosten van de kap kan men ook niet op jou verhalen. Dat is bluf. Jij bent noch eigenaar, noch opdrachtgever!
Ook kan het nog zijn dat er erfdienstbaarheden zijn die situaties in strijd met het burenrecht (waaronder bomen die "te dicht" bij de erfgrens staan) handhaven. Zulke erfdienstbaarheden kunnen zijn opgenomen in de akte waarbij aan je buren het huis werd verkocht. Dat is zelfs vaak gebruikelijk, vooral bij rijtjeswoningen. Alleen in onderling overleg tussen de eigenaars kan dan tot verwijdering van de boom worden overgegaan, in beginsel, maar dán komt je huurrecht om de hoek kijken.
Blijf in het gesprek to the point en mijd emoties, het uitspreken van bevreemding over van alles en nog wat, enz. Blijf rustig. Laat je nergens toe verleiden, ook niet emotioneel. En zeg voorlopig niks toe. Je bent nergens toe verplicht. Neem een relaxte houding aan. Dat straalt zelfverzekerdheid uit. Laat de wederpartij maar zijn zegje doen. Zeg eventueel dat je de voorstellen op schrift wil zien en dat je je nog zult beraden (noem geen termijn).
Laat je eventueel bijstaan door een raadsman (al dan niet iemand van je rechtsbijstandsverzekering).