Wij hebben recht van overweg maar onze buren willen geen weg aanleggen.
Wij hebben in mei een huis gekocht. In de koopakte staat dat wij recht van overweg hebben, ook de notaris en de makelaar bevestigen dit.
Onze buren wonen er al 18 jaar en hebben geen weg naar achter meer omdat de vorige bewoners hier toch geen gebruik van wilden maken.
Na een moeilijk gesprek met de buren zou er toch een weg komen en hebben wij vast een garage laten bouwen.
Nou komt de buurvrouw vorige week doodleuk vertellen dat ze bij een advocaat zijn geweest (wat ik niet geloof) en dat zij geen weg hoeven aan te leggen,
want je koopt het zoals het is, zonder weg dus.
Wat moeten we nu doen en staat zij in haar recht.
Raadgever
Als het recht van overpad opgenomen is in de koopakte, dan moet er een overpad zijn. Vraag bij het Kadaster de koopakte op van het huis en erf, waarover het overpad loopt om te kijken wat daar precies in beschreven is over het overpad.
Een recht van overpad vervalt niet zomaar, omdat er op dat moment geen duidelijke weg aanwezig is. De "geraadpleegde advocaat" heeft dit kennelijk gezegd op een gezellige borrelavond.
Is er ook toegang tot jullie perceel mogelijk zonder gebruik te maken van het recht van overpad (zoals de vorige bewoner het kennelijk geregeld had)?
Beginneling
Nee dat is er niet, onze tuinen grenzen aan een sloot met daarachter weilanden. De vorige bewoners gingen door de voordeur of lopend achterom. Achterom kan ook niet meer want dat is volgegroeid. Heel erg bedankt ga het meteen opvragen.
Beginneling
hier wordt wel erg gesold met de waarheid, ik voel me dan ook genoodzaakt te reageren, de buren waarover gesproken wordt, hebben inderdaad geen weg naar achteren, maar voordat zij er kwamen wonen 18 jaar geleden was er ook geen weg naar achteren er is nog nooit een weg naar achteren geweest.
de woning is gekocht eind mei en de bouwvergunning voor vergroten van een schuur ( feitelijk dus een bouw van een garage) werd reeds half mei aangevraagd bij de gemeente.
de vorige bewoners hadden een pad naar achteren hetgeen er nog steeds is waar langs zij met de fiets e.d achter konden komen
zij haddeen geen behoefte om dat met een auto te doen ook al omdat de situatie daarvoor bijna niet mogelijk is .en er zijn parkeerplaatsen voor aan de weg( door hen aangelegd).
de situatie is dat de vragensteller achter zijn perceel wil sleutelen aan cross auto's en hun eigen auto's willen parkeren.
e.e.a moet dan wel letterlijk door de tuin van de vervelende buren.
Hetgeen gesteld wordt over: " je koopt wat je koopt" heeft overigens betrekking op een erfafscheiding die volgens de nieuwe kopers ook niet deugd en zij willen er dus enkele meters grond erbij ten koste van dezelfde buren.
hierbij dient men te bedenken dat de nieuwe kopers met de buren nooit contact hebben opgenomen voor de aankoop van de woning over wat dan ook, lijkt me niet slim en erg onverstandig
Helpdesk
Ik begrijp uit het vorenstaande dat "marwes" en "dree boken" elkaars buren zijn en dat dit conflict tussen hen speelt?
Het zit juridisch als volgt in elkaar.
Dit is de CASUS zoals ik die heb begrepen:
Er is in het verleden een erfdienstbaarheid van weg gevestigd over het perceel van de buren. Deze erfdienstbaarheid van weg is al heel veel jaren niet meer uitgeoefend en feitelijk ligt er ook geen weg meer. Het heersende erf (de nieuwe bewoners) eisen van de buren (dienend erf; vroeger ook wel lijdend erf genoemd) dat zij over hun perceel een nieuwe pad aanleggen.
Waar eens het pad was, staat nu een garagebox van de buren, die is aangelegd mét een bouwvergunning van de gemeente (nog even snel voordat er nieuwe buren kwamen; opzet of niet: daarmee werden die nieuwe buren wel voor een voldongen feit gezet).
het heersende erf (de nieuwe bewoners) heeft de beschikking over nog een andere uitweg.
De buren zijn bang dat het heersende erf (de nieuwe bewoners) het pad gaat gebruiken voor crossauto's.
HET JURIDISCHE VERHAAL:
Erfdienstbaarheden zitten vast aan de eigendom van het perceel, ongeacht wie daar te eniger tijd de eigenaar van is. Het staat vast dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd. De erfdienstbaarheid geeft het recht gebruik te maken van een pad over het perceel van de buren. De erfdienstbaarheid bestaat. Daarin hebben de notaris en de makelaar gelijk.
Dat er (momenteel) nog een andere manier is waarop het heersende erf zich toegang kan verschaffen, is voor de erfdienstbaarheid niet van belang.
Maar de advocaat van de buren heeft ook gelijk als die zegt dat zij geen pad aan hoeven te leggen. Tenzij in de akte van vestiging anders geregeld is, is het onderhoud van de erfdienstbaarheid voor het heersende erf (de nieuwe bewoners). Dat volgt uit artikel 75 van het Burgerlijk Wetboek Boek 5.
Na 18 jaar het pad te hebben laten overwoekeren, is er heel wat achterstallig onderhoud!
Momenteel staat er (sinds hooguit enkele maanden) ook nog eens een garagebox op het "pad". De (administratiefrechtelijke) bouwvergunning is niet relevant, want daarbij worden civielrechtelijke aspecten zoals erfdienstbaarheden niet meegewogen. In theorie zou voor de civiele rechter geclaimd kunnen worden dat de garage alsnog weg moet (als de erfdeinstbaarheid weer als vanouds moet worden uitgeoefend, want de erfdienstbaarheid is niet vervallen), maar een rechter zal dáár waarschijnlijk niet in meegaan. Dit is namelijk buitenproportioneel (vergelijk het arrest "Grensoverschrijdende Garage", waarin een schadevergoeding werd toegewezen, maar de vordering tot afbraak werd afgewezen). Bovendien geeft de wet hier nog een andere mogelijkheid:
op verzoek van het heersende erf (de nieuwe bewoners) kan de rechter de erfdienstbaarheid wijzigen en over de grond van het dienende erf (de buren) een ander traject aanwijzen. Uit het Burgerlijk Wetboek Boek 5:
Artikel 80
De rechter kan op vordering van de eigenaar van het heersende erf de inhoud van een erfdienstbaarheid, wanneer door onvoorziene omstandigheden de uitoefening blijvend of tijdelijk onmogelijk is geworden of het belang van de eigenaar van het heersende erf aanzienlijk is verminderd, zodanig wijzigen dat de mogelijkheid van uitoefening of het oorspronkelijke belang wordt hersteld, mits deze wijziging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd.
Artikel 81
1. De rechter kan een vordering als bedoeld in de artikelen 78-80 toewijzen onder door hem te stellen voorwaarden.
2. ... (enz.).
Erfdienstbaarheden vervallen niet zomaar. Als de buren de erfdienstbaarheid vervallen willen zien, zullen zij naar de rechter moeten (of men moet in gezamenlijk overleg de erfdienstbaarheid opheffen, bij notariële akte, al dan niet tegen een vergoeding, maar daar ziet het hier voorlopig niet naar uit). De rechter heeft de bevoegdheid erfdienstbaarheden op te heffen of te wijzigen. Uit het Burgerlijk Wetboek Boek 5:
Artikel 78
De rechter kan op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen:
a. op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd:
b. indien ten minste twintig jaren na het ontstaan van de erfdienstbaarheid zijn verlopen en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang.
Artikel 79
De rechter kan op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen, indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft, en het niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren.
Rest nog op te merken dat erfdienstbaarheden op de minst bezwarende wijze moeten worden uitgeoefend: artikel 5:74 B.W.
Een erfdienstbaarheid van voetpad bijvoorbeeld gebruiken voor autocross is dan niet de bedoeling. Evenzo moet men, tenzij anders is geregeld, een bromfiets aan de hand voeren met de motor af i.p.v. met veel kabaal brommen bijvoorbeeld.
Daartegen kan pas worden opgetreden als dat daadwerkelijk gebeurt en niet als er alleen maar een vrees voor bestaat, maar die vrees nog niet is uitgekomen.
Bij veel vestigingen van erfdienstbaarheden staat bovendien in de akte van vestiging vermeld dat de erfdienstbaarheid niet strekt tot verzwaring van de erfdienstbaarheid zoals die oorspronkelijk is gevestigd.
Beginneling
Ik ben erg blij met de laatste reactie, maar de casus is niet juist.
het betreft hier drie woningen in de polder welke toegankelijk waren over 1 brug(je)
omdat er tussen de openbare weg en de percelen een kavelsloot liep.
zo'n 30 jaar geleden is deze sloot gedempt en hebben alle percelen eigen toegang tot de openbare weg.
het recht van overpad betrof dus de toegang over de brug over het pad van het lijdende erf achter de huizen langs (tussen de schuur en de woning) dit pad was nooit toegankelijk voor auto's (te smal)
in de akte staat vermeld dat het recht van overpad is gevestigd teneinde de openbare weg te bereiken.
De eigenaren van de hoekperecelen (het lijdende erf en de derde woning) hebben een voor en auto toegangkelijkl pad aangelegd en er is op het lijdende erf een schuur met garage gebouwd (zo'n dertig jaar geleden dus niet recentelijk). de auto wordt geparkeerd naast het huis. een weg naar de buren of een voor een auto toegankelijk pad vanaf de woning tot in de achtertuin van de buren is er nooit geweest, dus kan ook niet overwoekerd zijn geraakt of zo, het was er nooit.
we hebben een voortuin van zo'n 45 meter diep en een iets kleinere achtertuin en daar hebben pony's gelopen ook nog een enkele schaap en geit. de laatste jaren was er een hut voor de kleinzoon en een groentetuin. de vorige buren konden via een betegeld pad, met de grasmaaier en de fiets e.d naar achteren want wij hebben nimmer bestreden dat er een recht van overpad is.
dit pad ligt er nog maar wordt weggehaald omdat dit recht naar onze keueken loopt en er wordt ruimte gemaakt om geheel achterlangs te gaan, maar niet met een auto!.
de nieuwe buren hebben direct een grotere schuur gebouwd met als doel daarin crossauto's te reparen enz en eisen nu een toegangsweg door onze tuin. dit lijkt me erg ver gaan
Helpdesk
Het wordt er niet duidelijker op wie in deze draad nou wie is.
Marwes stelt een vraag. Vervolgens reageert ene Dree Boken op een manier alsof hij de buurman is (maar zonder dat erbij te zeggen) en nu geeft ene Gikok uitleg over de situatie alsof hij een van hen is.
Wie is hier wie? Één en dezelfde persoon die drie verschillende namen aanneemt?
Los daarvan: erfdienstbaarheden zitten vast aan de percelen en blijven in beginsel eeuwigdurend bestaan, ook als de behoefte eraan (tijdelijk?) minder is geworden. Tenzij bij de vestiging een einddatum is vastgesteld, tenzij de betrokkenen de erfdienstbaarheid opheffen (notariële akte), tenzij de heersende en de dienende erven één en dezelfde eigenaar krijgen (vermenging) of tenzij de rechter de erfdienstbaarheid opheft.
Er zijn nog wel een paar mogelijkheden (zoals een wettelijke ruilverkaveling), maar daaraan kunnen we hier voorbijgaan.
Als de betrokkenen onderling niet tot overeenstemming komen over verlegging of opheffing (al dan niet tegen een vergoeding), zit er niets anders op dan de rechter te vragen de erfdienstbaarheid te doen ophouden of te verleggen.
Beginneling
G.J. Kok is de buurman en eigenaar van het lijdende erf.
dree boken is dezelfde.
recht van overpad is nooit betwist, en bestaat er zolang de woningen er staan.
echter ik heb een oprit voor mijn auto, welke ik naast mijn huis parkeer op mijn eigen grond.
de middenwoning heeft geen aansluiting met zijn achtertuin op de openbare weg en daarvoor hebben de verschillende bewoners tot nu toe altijd gebruik gemaakt van een pad door mijn tuin... en terecht er is daarover ook nooit misverstand geweest. De nieuwe bewoners eisen nu een weg door mijn achtertuin en verandering van de erfgrens (anders kunnen ze de auto's niet keren). zoals e.e.a nu is gesitueerd is moet ik mijn auto dan aan de weg parkeren anders heeft de buurman geen vrije doorgang en hij moet uiteraard steeds over de oprit.
ik zie niet in waarom dit zou moeten en rechtens afdwingbaar zou zijn, immers er is een pad,maar daar kan geen auto over en dat is reeds vanaf het begin (de woningen zijn van 1950) en in de oude situatie was er ook geen ruimte voor auto's e.d omdat deze tussen de huizen en de toenmalige schuren doormoesten.
Om e.e.a te checken ben ik naar een advocaat gegaan welke de akte de tekeningen e.d heeft nagezien en deze beweerde stel lig dat na het opheffen van de sloot een nieuwe situatie was onstaan waardoor de middenwoning en de andere hoekwoning zelf toegang hebben tot de openbare weg.
meer dan 18 jaar geleden heb ik de woning gekocht en uiteraard me op de hoogte gebracht van de gevolgen van een recht van overpad daarvoor had ik er nooit mee te maken.toedertijd was er een pad en dat is er nog steeds.
hopelijk is nu e.e.a duidelijk
Helpdesk
AANVULLING op mijn bericht van 17 december 2011:
Ik tipte daar het arrest "Grensoverschrijdende Garage" aan. Dat is een arrest van de Hoge Raad van 17 april 1970.
De strekking van dat arrest is neergelegd in het huidige artikel 54 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Dat artikel is in werking getreden op 1 januari 1992.
Dit ter aanvulling.
Beginneling
Heel erg bedankt voor deze duidelijke uitleg Le Coq.
Ik vind het zeer spijtig om deze reacties van mijn buren te lezen.
Vooral omdat wij in november in gesprek zijn geweest met onze buren en onze makelaar over dit conflict.
Zij hebben er toen mee ingestemd dat dat pad er ging komen.
We hebben afspraken gemaakt over het aanleggen en de evt. ligging van het pad en we hebben een datum afgesproken wanneer het ong. klaar zou zijn en wij hebben toegezegt dat wij dat pad alleen gebruiken als dit echt nodig is.
Voordat wij het huis gekocht hebben is er al contact met de buren geweest over het pad.
Ook vind ik het erg jammer dat ik dit moet lezen op het internet en dat de buren niet naar ons toe komen om dit te vertellen.
Als er al afspraken gemaakt zijn en een datum vastgesteld is verwachten wij niet dat er nog steeds een probleem is en worden we in feite aan het lijntje gehouden.