Gedeelde schuur
Geachte lezer,
Met onze buren delen wij een oud schuurtje, welke er in ieder geval al langer dan 25 jaar staat. Volgens de tekeningen van het kadaster staat deze schuur voor het grootste gedeelte op onze grond. Voor ongeveer 80% op onze grond en voor 20% op de grond van de buren. Het gaat hier om ongeveer 6 vierkante meter die de buren van onze grond gebruiken. Het gebruik van de schuur is echter 50/50. Wij hebben het huis pas gekocht en volgens de documentatie van de makelaar zou er geen sprake zijn van erfbaarheidsdiensten (als dit er al iets mee te maken heeft) voor zover bekend.
Nu willen wij onze tuin gaan aanpassen en graag deze schuur verwijderen. We zijn al in overleg geweest met de buren, maar zij geven aan dat het voor hun gunstiger is dat de huidige bebouwing blijft staan. Wat zijn de regels hieromtrent ? Verjaring na 20 jaar heb ik al diverse keren gelezen, maar dit zou pas ingaan na 1992 ? Mandeligheid ?
Als wij de schuur niet in zijn geheel mogen verwijderen, mogen wij dan wel de helft hiervan verwijderen ? De helft die wij nu gebruiken. En mocht hier iets bij mis gaan (het is immers al een oude schuur en ook niet goed onderhouden), zijn wij dan 100% verantwoordelijk voor de kosten die hiermee gemoeid gaan ?
Oftewel wat zijn de (on)mogelijkheden.
Wellicht wat veel vragen ineens, mocht ik nog zaken kunnen toelichten dan hoor ik het graag.
Hartelijke groet
Helpdesk
Normaal gesproken is wat op de eigen grond is gebouwd, eigendom van jezelf als grondeigenaar. Dat heet verticale natrekking. Met een opstalrecht kan het anders zijn, maar daar ga ik hier niet van uit.
Zaken die horen bij een hoofdzaak, maar eigendomsgrensoverschrijdend zijn, horen aan de eigenaar van de hoofdzaak. Dat noemt men horizontale natrekking. Denk aan overhellende gevels, overhangende dakgoten, een onderkeldering deels in de grond van de buren, overhangende takken, enz.
Wat dit grernsoverschrijdend gebouwde schuurtje betreft, lijkt er ook sprake te zijn van horizontale natrekking. Daarmee is het hele schuurtje eigendom van de 80%-grondeigenaar. De grensoverschrijding kan onrechtmatig zijn, maar erfdienstbaarheden i.v.m. toestanden in strijd met het burenrecht kunnen de onrechtmatigheid wegnemen. Na 20 jaar verjaart elke claim hierover sowieso.
In ieder geval wenst de 20%-grondeigenaar zelfs de instandhouding van de situatie.
Zoals het ernaar uitziet, heeft de "grote" eigenaar in beginsel het recht het schuurtje af te breken (ga wel na of er een sloopvergunning van de gemeente voor nodig is), want het is zijn eigendom. Maar eventuele herbouw hoort in beginsel geheel op eigen grond te geschieden. Men kan echter anders afspreken. Aan het voor 20% laten staan van het schuurtje, heeft de "kleine" eigenaar wellicht ook niets.
Er speelt echter wel iets anders. Je hebt met de buren een - al dan niet stilzwijgend tot stand gekomen - overeenkomst tot het sámen gebruiken van één (grensoverschrijdende) schuur. Je kunt normaal gesproken niet zomaar eenzijdig die overeenkomst ontbinden. Voor zover je een eenzijdig ontbindingsrecht hebt (dat moet dan wel afgesproken zijn), dient dat op fatsoenlijke manier te worden gehanteerd (art. 6:2 BW). Dus niet van de ene op de andere dag de buurman eruit knikkeren.
Overleg met de buren onder welke voorwaarden hij het schuurtje wil verlaten. Misschien een schadevergoeding waarmee hij op zijn eigen grond een nieuw schuurtje kan bouwen? Misschien kan het oude schuurtje gedeeltelijk afgebroken worden, zodanig dat het gedeelte op des buurmans grond blijft staan en zodanig wordt hersteld (in het open gat na de sloop komt een muur en zonodig komt er ook een deur) dat dat als zelfstandig schuurtje - en dan geheel eigendom van de buurman - dienst kan blijven doen.
Een andere optie is dat er een grensverloopcorrectie plaatsvindt in de vorm van een grondruil. Daarbij wordt de hele schuur overgedragen aan de "kleine" eigenaar, die daarvoor een stuk onbebouwde grond teruglevert een de "grote" eigenaar. Eventueel kan er ook een toegift zijn als de waarden van de geruilde delen niet gelijk zijn. Er hoeft dan niet gesloopt te worden, maar de tuinplannen moeten dan wel iets anders worden.
-----
Er kan ook iets anders aan de hand zijn, maar uit de casus haal ik dat niet goed. Ik bedoel dit.
Er kan sprake zijn van twéé schuurtjes, maar tegen elkaar aan gebouwd zoals ook twee-onder-een-kapwoningen. Als één bouwwerk(je).
In dat geval is ieder eigenaar van zijn eigen schuurtje. Het schuurtje van de "kleine" eigenaar is voor 100% van hem (door horizontale natrekking).
Je mag dan je eigen schuur slopen, mits en voor zover dat bouwkundig geen schade toebrengt aan de schuur van de buren (en je beschikt over een eventueel nodige sloopvergunning). Zonodig neem je daarvoor bouwkundige maatregelen, opdat de schuur van de buren niet instort.
Daar loopt wel de eigendomsgrens onderdoor. Wellicht is met de buren af te spreken dat zij die paar vierkante meter van de grond onder zijn schuurtje van je overkopen bij wijze van grensverloopverbetering. Tegen een symbolisch bedrag. Dat is wel zo sympathiek jegens hen (en dat kan positief uitwerken voor wat betreft de onderlinge verstandhouding), dan ziet alles er kadastraal ook weer netjes uit en zijn er geen lastige rechtsvragen meer en zelf heb je toch niets aan grond waar een ander al minstens 25 jaar en legaal een deel van zijn schuur op heeft staan.
Het kan bovendien zijn dat de buren al minstens 20 jaar menen zelf eigenaar te zijn van de volledige grond onder hun schuurtje. In dat geval kan er eigendom zijn ontstaan door verjaring. Ook in verband met deze problematiek is het verstandig het grensverloop kadastraal aan te laten passen.