Bestaande scheidingsmuur bebouwen.
Wij hebben een vrijstaande woning uit 1985 gekocht. Op het achtererf staat een garage van 4 mtr breed bij 7 mtr lang met in het verlengde van de garage een erfmuur. Deze muur is 5 mtr lang en 1.80 mtr hoog.
Het achter de garage gelegen erfdeel is 4 breed en 5 mtr lang, daarop willen wij een schuur bouwen in dezelfde stijl als de garage en tegen het achterdeel van de garage aan. Hierbij willen wij de erfmuur gebruiken, immers deze staat op het verlengde deel van de garagefundatie, opmetselen tot dezelfde hoogte (2.60 mtr) als de garage.
Vergunning technisch (omgevingsloket) is het vrij te bouwen. Navraag bij de gemeente heeft ook geen belemmering opgeleverd.
Het is niet duidelijk of de garage en erfmuur op of tegen de erfgrens aan zijn gebouwd.
Het archief bij de gemeente heeft een kadastertekening waarop de garage en erfmuur niet zijn ingetekend. Omwonende en de buren hebben wel aangegeven dat de garage en erfmuur in dezelfde periode maar pas later dan het huis zijn gebouwd.
De buren welke aangrenzend aan de erfmuur wonen weigeren toestemming te geven om de muur op te metselen tot dezelfde hoogte als de garage. Zij claimen een deel van de muur als hun eigendom (erfgrens)
Mag ik de muur opmetselen of moet ik eerst aantonen dat deze op eigen erf staat?
Grt,
Ruud
Vraagbaak
Op de eerste plaats zou ik, om zeker te zijn van de zaak m.b.t. de erfgrens, bij het Kadaster informeren waar de grens ligt van de erfmuur. staat de muur/garage op de erfgrens dan is e.e.a. mandelig. op de tweede plaats krijgt u waarschijnlijk te maken met verjaring, langer dan 20 jaar etc. U heeft niet alleen te maken met vergunningen van de gemeente maar ook met het Burgerlijk Wetboek. De wetten van het Burgerlijk Wetboek gaan boven de regels van de gemeente. Als U gaat bouwen, en mogelijk ook wel vergunningsvrij, wil dat nog niet zeggen dat volgens het BW e.e.a. is toegestaan en kunnen Uw buren mogelijk hiertegen bezwaar maken. Niet alleen uw buren maar ook de bewoners die er na uw buren komen wonen kunnen voor problemen zorgen als e.e.a. niet is toegestaan.
Beginneling
Volgens het kopie veldwerk (kadaster) is de garage en de aangrenzende muur tegen de erfgrens aangeplaatst.
Dus volgens mij staat hij dan op eigen grond, niets mandelig, toch?
Conform het omgevingsloket (bouwvergunning) vrij om te bouwen, conform het bestemmingsplan vrij op te bouwen.
De buren die problemen hebben met de bouw, geven alleen toestemming voor afvoegen na verzoek. Dit is het steigerrecht zeker??
Lijkt mij nu dus een appeltje, eitje verhaal en geen vooruitzichten instrijd met BW..... dus bouwen!!
Grt,
Ruud
Helpdesk
Het belangrijkst is te weten waar de eigendomsgrens loopt. Als de kadastrale kaart (op schaal) niet duidelijk genoeg is en je uit het kadastrale veldwerk (niet op schaal; ziet eruit als een 'breipatroon' en het lezen ervan vereist enige deskundigheid) ook niet wijs wordt, kun je, tegen betaling, het kadaster opdragen de kadastrale grens aan te wijzen.
Is het verloop van de erfgrens niet duidelijk, dan wordt het midden van de scheidsmuur e.d. vermoed de grens te zijn (tegenbewijs mogelijk).
Indien de grens precies in lengterichting onder een zijmuur van de garagebox door loopt, is die muur wel een scheidsmuur, maar een die geheel eigendom van de garageboxeigenaar is (tenzij ook aan de andere kant is gebouwd). Zo is dat bepaald in het Burgerlijk Wetboek bij scheidsmuren die aan één zijde zijn bebouwd. Dit is gewoon de toepassing van de natrekkingsregel.
Art. 5:36 BW.
Eventueel kan de rechter de grens bepalen (art. 5:47 BW).
Wat de vrijstaande muur betreft: die is gemeenschappelijk eigendom als die precies op de eigendomsgrens ligt die er in lengterichting onderdoor gaat. Die is 100% eigendom van de buren als die aan hun kant van de erfgrens staat en die is 100% jouw eigendom als de aan jouw kant van de grens staat.
Alleen in het laatste geval kun je zonder toestemming/medewerking van de buren beslissen over die muur.
De gemeentelijke bouwvergunning staat hier helemaal los van. Dat is een bestuursrechtelijke beslissing. Daarbij blijven civiele kwesties zoals erfgrensperikelen buiten beschouwing. Als je civielrechtelijk gezien je gang mag gaan, maar je daarnaast ook een bouwvergunning nodig hebt, staat het iedereen, dus ook de buren, vrij daartegen bezwaar aan te tekenen. Binnen de termijn die daarvoor staat.
Van verjaring van grond waardoor de buren grond verkrijgen, is hoogstwaarschijnlijk geen sprake.
Voor verjaring is niet alleen 20 jaar ongestoord bezit nodig, maar ook een bezit als eigenaar. Dat laatste moet uit eigenaarshandelingen blijken (niet alleen de grond bewerken, maar bijvoorbeeld ook verhuren, verzekeren, belasting erover betalen, op eigen naam vergunningen m.b.t. die grond aanvragen, enz.). Hier is "slechts" sprake van twee buren die van elkaar niet meer precies weten hoe de eigendomsgrens loopt.
In dat geval wordt een eventueel aanwezige scheidsmuur vermoed de erfgrens te zijn, behoudens tegenbewijs (bijvoorbeeld d.m.v. een kadastrale grensaanwijs). Eventueel kan de rechter de grens vaststellen.
Over wat je het "steigerrecht" noemt, bepaalt het Burgerlijk Wetboek Boek 5:
Artikel 56
Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.
Zoekende
Wij willen de serre van ons nieuwe huis afbreken en er een grotere uitbouw voor in de plaats zetten. De buren hebben ook een dergelijke uitbouw, alleen minder diep. Wij gaan een meter verder uitbouwen dan zij gedaan hebben. Daarbij willen we gebruik maken van de zijmuur van hun uitbouw. Kunnen zij daar bezwaar tegen aantekenen, hebben wij hun toestemming nodig?
Beginneling
Van Loo,
Ik weet niet of ik op de goeie plaats reageer...
Een uitbouw, ga naar Bouw & woningtoezicht van de gemeente. Ik denk niet dat jij zomaar iets mag aanbouwen aan de zijmuur van de uitbouw van de buren, vooral niet zónder hun toestemming. Zonder toestemming mag jij er nog geen spijker inslaan, het is hun bezit.
Vraagbaak
Beste Van Loo, het is niet handig om 'in te breken' op het draadje van iemand anders. Maak alsjeblieft gewoon een nieuw onderwerp aan voor jouw vraag. Dan heb je ook meer kans om goede reacties te krijgen.