aansprakelijkheid & meldingsplicht
Een paar jaar betrokken wij een woning. De brochure gaf aan een royale oprit met ruimte voor meerdere auto's. De oprit was volledig aangelegd en voorzien van beplanting en terras. Tijdens de bezichtiging is aangegeven dat de erfgrens afwijkt van de kadastrale grens. Op de vraag wat deze afwijking betrof werd aangegeven dat het ging om een meter hier en een meter daar. Naar onze inschatting zo'n 10-15 meter.
Wij zijn te goede trouw geweest dat de verkopende partij en makelaar hier de waarheid sprak. Bij de overdracht heeft de notaris een opmerking naar de verkopende partij gemaakt over de erfgrens (staat vermeld in koopcontract dat de erfgrens afwijk van kadastrale grens) in de trant van "gaat hier zeker om de heg die tegen de rand van de weg is geplaats" Dit werd bevestigd.
Nu een paar jaar later blijft dat de gehele oprit gemeente grond is, bij elkaar zo'n 128 meter. Niets deed ons vermoeden, gezien de grilligheid van de grens, dat het om zo'n groot stuk zou gaan. De verkoopmakelaar heeft ons hier ook niet van op de hoogte gesteld.
Wij weten dat je een onderzoeks plicht hebt als koper maar gezien de uitstraling en aanleg van het geheel, de opmerking in de brochure van de verkoopmakelaar, geen kanttekening bij het taxatierapport en (mondelinge) verklaring van de verkoper hadden wij geen aanleiding om te twijfelen dat het stuk perceel niet tot de gekochte grond zou behoren.
Onze vraag is: Is de makelaar niet verplicht te onderzoeken of de verkopende partij ook eigenaar is van het woning en de grond alvorens zij dit te koop aanbieden?
Wie kunnen wij aansprakelijk stellen hiervoor?
Helpdesk
Toen je informeerde over mogelijke afwijkeningen m.b.t. de eigendomsgrens ben je wel heel erg gemakkelijk akkoord gegaan met volstrekt nietszeggende vage antwoorden. Er kan je dus zeker ook het een en ander verweten worden.
Niettemin: als je minder is geleverd dan je is verkocht, heb je recht op een schadevergoeding (recht op ontbinding van de koopovereenkomst wordt in de praktijk vrijwel altijd contractueel uitgesloten bij onroerende zaken). Je moet je stelling dan wel hard kunnen maken. De kleine lettertjes in de brochure, grensaanwijzingen ter plekke door de verkoper, wat bepaalt de transportakte m.b.t. over- of ondermaat? Maar ook je kennelijke akkoord met vrijwel elke maatafwijking (want je vroeg niet door).
Mocht het een bestaand perceel zijn dat er al minstens 20 jaar ligt en kennelijk bij de woning hoort, dan kan het zijn dat je een beroep op verjaring kunt doen m.b.t. de "gemeentelijke" grond, als deze grond deel uitmaakte van de (ver)koopovereenkomst. De jaren bezit van je rechtsvoorganger tellen immers mee.
Bedenk dat in de transportakte de kadastrale aanduiding niet bepalend is voor wat je gekocht en geleverd gekregen hebt (de vermelding van het kadastrale nummer is alleen maar een bijkomende administratieve verplichting voor de notaris t.b.v. de nationale grondboekhouding), maar de zogeheten civiele omschrijving. Als die niet (geheel) met de kadastrale aanduiding overeenkomt, moet de notaris een rectificatie maken van de kadastrale aanduiding.
Voor zover de grond op het kadaster nog op naam van derden staat, maar je een geslaagd beroep op verjaring kunt doen, moet dan ook de verjaring op het kadaster worden ingeschreven (al dan niet via een rechterlijke uitspraak als de verjaring wordt aangevochten).