Aankoop woning met recht van overweg op grond naar naast/achtergelegen woning
Wij zijn van plan een woning te kopen op een stukje grond. Echter een strook van ca. 6 meter aan één zijde van het perceel (in totaal 25% van het perceeloppervlak!) betreft nu een verhard weggetje + stukje weiland dat toegang verschaft tot de woning/het perceel dat schuin achter de woning ligt die wij op het oog hebben.
Wij zouden of 1) minder willen betalen voor de woning omdat de die betreffende grond ons niets waard is (wij kunnen hem zo niet gebruiken en hebben de weg ook niet nodig) 2) een ander stukje grond in ruil ervoor erbij krijgen van de verkopende partij (die grond is er) 3) iets afspreken over de weg (die zou met gemak naast 'ons' perceel aangelegd kunnen worden aangezien dat een breed weiland betreft) maar uiteraard zal hiermee de verstandhouding met de nieuwe buren niet bepaald goed worden, dus dit lijkt me een slechte optie...
Hoe ga je om met de vierkante meter prijs van dit soort grond (de vraagprijs is acceptabel wanneer je alle vierkante meters meerekent maar niet meer wanneer er 25% van het perceel onbruikbaar blijkt)? De makelaar gaat ons binnenkort vertellen hoe het precies zit (wilde hij niet over de telefoon). Moet het recht van overweg ergens zijn vastgelegd? Het staat nl. niet in de advertentie, maar op de kaart van het kadaster is duidelijk te zien dat de weg bij deze woning en niet bij die van de achterburen hoort. En is het niet zo dat na x jaar gebruik van het stuk (door de buurman) het stuk zijn eigendom kan worden?
Wij komen graag meer te weten over onze rechten en plichten voor een we bod doen/het perceel kopen.
Alvast bedankt voor het meedenken.
Helpdesk
Het staat je vrij te onderhandelen over de aankoop van de woning zónder die strook grond erbij. De vraag is of de verkoper dat wil. De vraag is ook of je er iets bij opschiet.
De prijs voor de woning en de grond is gewoon een optelsom van de woning plus de vierkante meters. Vierkante meters die (vrijwel) geen waarde hebben zijn dan ook niet of nauwelijks bepalend voor de totaalprijs. Dus waarom zou je die uit willen bedingen? De totaalprijs zal er nauwelijks lager van worden.
Sterker nog: als je een gedééltelijk kadastraal perceel koopt, is dat aan kadasterkosten (begrepen in de "notariskosten") duurder dan als je een geheel kadastraal perceel koopt. Omdat dan de percelen t.z.t. opnieuw uitgemeten moeten worden.
Wat de status van het pad is, is zo niet te zeggen. Als er een erfdienstbaarheid van weg is voor de achterburen, zal dat waarschijnlijk wel ergens in een akte zijn opgenomen (en dat moet dan weer terug te vinden zijn via het kadaster). Erfdienstbaarheden van weg kunnen tegenwoordig ook door verjaring ontstaan (20 jaar onafgebroken ongestoord gebruik als heersend erf waarbij de achterburen zich als zodanig hebben gedragen zoals bij een erfdienstbaarheid), maar die verjaring moet wel geclaimd worden.
Een andere mogelijkheid is de bestemming als buurweg. Dat moet dan wel een situatie van voor 1992 betreffen, want sinds 1992 kunnen nieuwe buurwegen niet meer ontstaan. Oude buurwegen blijven evenwel gehandhaafd. Van een bestemming tot buurweg hoeft geen akte te bestaan.
Nog een andere mogelijkheid is dat de achterburen via een persoonlijke overeenkomnst van dat pad gebruikmaakten. Persoonlijke overeenkomsten binden alleen de contractspartijen, dus hoef je je daar niets van aan te trekken. Maar de relatie met de achterburen zal er niet beter op woren.
Mijn advies: je hebt die strook grond erbij niet nodig. Maar als de verkoper de woning niet zonder die strook grond erbij wil verkopen? Wat is het bezwaar als die strook grond mede op jouw naam wordt overgedragen? De totale koopprijs zal er nauwelijks door worden beïnvloed, want er is geen markt voor dat strookje grond en dus is er ook (vrijwel) geen meerwaarde. Je hoeft dat strookjen grond niet te gebruiken (maar dat was je toch al niet van plan). En wie weet, komt dat strookje grond in de toekomst nog eens vrij.... Dan kun je het maar beter alvast in eigendom hebben. Neem het er maar gewoon bij.
Je kunt altijd nog proberen dat strookje grond voor een sympathiek bedragje weer door te verkopen aan de achterburen (die daarmee "hun" pad in volle eigendom verwerven; zij zijn waarschijnlijk de enige geïnteresseerden aan wie je die grond voor een redelijke prijs kunt overdragen) en met de eigenaar van dat weiland een grensverloopverbetering overeen te komen.
Geschiedt de doorlevering van dat pad en/of dat stukje weiland aan de achterburen of aan wie dan ook binnen zes maanden na jouw eigendomsverkrijging, dan kun je ook nog een overdrachtsbelastingvoordeeltje (van art. 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer) contractueel aan jezelf doen toekomen.
En nadeel van zo'n latere doorlevering is dat ingeval van hypotheek er weer een gedeeltelijk royement moet volgen (kost een beetje geld, maar de royementskosten zijn - meestal - weer fiscaal aftrekbaar); om die reden zou het beter kunnen zijn alles in één handeling tegelijk af te laten werken bij de notaris. Mits iedereen daaraan mee wil werken.